Družstevní bydlení

Družstevní bydlení zažívá renesanci

Zájem o družstevní bydlení v Česku po dlouhém období stagnace roste. Může za to zejména omezování dostupnosti vlastního bydlení kvůli zdražování hypoték a zpřísňování podmínek pro jejich získání.

Do projektů výstavby družstevních bytů se nyní pouštějí developeři i obce. Například v Brně se město rozhodlo založit s lidmi družstvo, které si vezme hypotéku na stavbu domu s byty na městském pozemku. Po jejím splacení město z družstva vystoupí a byty zůstanou lidem.

"První domy by mohly stát zhruba za pět až šest let. Ke konci loňského roku se do družstevního bydlení přihlásilo 713 lidí," informovala Radka Loukotová z tiskového oddělení brněnského magistrátu. Město chce podle ní pomoci získat byty mladým do 36 let, kteří nemohou sami získat hypotéku, ale mohou splácet.

Znovunalezená družstevní bytová výstavba nabízí lidem podle odborníků cenově dostupnou alternativu bydlení. Nákup družstevního podílu totiž stále může vyjít o něco levněji než pořízení bytu v osobním vlastnictví. "Bytová družstva dokážou najít levnější projekty nebo vyjednat jejich nižší pořizovací cenu," sdělil Právu předseda představenstva bytového družstva SBD Praha Martin Kroh.

Zájemce o družstevní byt obvykle hradí ze svého 25 až 30 procent jeho pořizovací ceny Martin Kroh, SBD Praha

Členem bytového družstva se může stát člověk bez věkového omezení, kdy za nezletilé případně jedná zákonný zástupce. Družstevní podíl získá po uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Nelze jej zastavit a díky tomu získat úvěr v bance. Na pořízení družstevního podílu je tak zapotřebí mít vlastní kapitál, například peníze ze stavebního spoření.

"Zájemce o přidělení družstevního bytu standardně hradí ze svého 25 až 30 procent jeho pořizovací ceny. Bytové družstvo mu může pomoci doplnit nebo optimalizovat vlastní zdroje tak, aby dosáhl na splnění podmínky pro vstup do družstva," uvedl Kroh. "To je velká výhoda pro mladé rodiny, ale třeba i pro seniory, kteří touto cestou hravě dosáhnou na dlouhodobé financování," dodal.

Rozhodování v družstvech je jednodušší

Jednou z výhod bytového družstva proti společenstvím vlastníků bytových jednotek je podle Kroha také to, že je lépe vynutitelné dodržování společně dohodnutých pravidel chování v domě a užívání jeho společných částí.

"Investice člena družstva je tak chráněna proti případným potížistům. A nemusí jít jen o vymáhání dluhů. Běžně řešíme sousedské vztahy, jako je rušení nočního klidu či poškozování společných částí domu, ale také mimořádnosti, jakou je například chov vepře na balkoně," popsal Kroh.

Stejně jako ve společenství vlastníků jednotek se člověk nevyhne schůzím o správě společného majetku. Rozhodování v družstvech však bývá většinou jednodušší. Jeden člen má obvykle jeden hlas bez ohledu na velikost bytu, ke schválení některých změn navíc stačí souhlas nadpoloviční většiny přítomných členů.

Družstevní podíl lze kdykoliv a bez omezení převést na třetí osobu, která splňuje podmínky pro přijetí do družstva. K převodu není potřeba znalecký posudek, na rozdíl od klasické koupě bytu se z něj ani nehradí čtyřprocentní daň z nabytí nemovité věci.

Družstevní byt lze také se souhlasem družstva celý či jeho část pronajmout. Podnájemník přitom musí dodržovat společně dohodnutá pravidla chování v domě a užívání jeho společných částí.

Mimořádná splátka

Bytová družstva jsou pravidelně auditována a režim jejich hospodaření podléhá monitoringu banky, která družstvu poskytuje úvěr na pořízení bytového domu.

"Mimořádnou splátkou nad požadované minimum pro vstup do družstva či nad výši anuitního splácení si může člen družstva ovlivňovat své měsíční náklady bydlení. Čím vyšší bude jeho vstup do bytového družstva vlastními prostředky, tím méně se bude podílet na splácení úvěru bytového družstva na pořízení bytového domu," vysvětlil Kroh. Jak dále zdůraznil, bytové družstvo netvoří zisk, a proto jde vždy z pohledu člena družstva pouze o pokrytí skutečně vzniklých nákladů.

Mimořádnou splátku je lépe plánovat na výročí fixace úrokové sazby úvěru bytového družstva, zpravidla jednou za pět let, kdy je taková splátka umožněna bez sankce. "V období mimo výročí fixace úrokové sazby lze pochopitelně taktéž činit mimořádné splátky, sankce banky bývá ve výši do dvou procent, tedy za provedení mimořádné splátky například ve výši 100 tisíc korun zaplatí člen družstva navíc dva tisíce korun," doplnil Kroh.

Bytová družstva nyní v Česku spravují něco přes 650 tisíc bytů, před deseti lety jich bylo o zhruba 50 tisíc víc. Každým rokem družstva převádějí tisíce bytů do osobního vlastnictví. Převést do vlastnictví jejich členů je lze na základě rozhodnutí členské schůze nebo dokonce ihned, záleží na typu bytového družstva.

"V každém případě je logickou podmínkou pro převod bytové jednotky do vlastnictví splacení podílu člena družstva na úvěru družstva na pořízení bytového domu před samotným převodem," uvedl Kroh.

Družstevník by se měl podle něj pravidelně zajímat o to, jak družstvo hospodaří. Dobrými pomocníky jsou v tomto směru financující banka a auditor.

Zajímá i developery

Podle finančního ředitele developerské společnosti Finep Štěpána Havlase roste zájem o družstevní bydlení hlavně díky jednoduchosti a profesionální správě bytového domu vlastníkem - družstvem a administrativně nenáročnému nakládání s podílem v bytovém družstvu. Mj. se ani nevyžadují zápisy v katastru nemovitostí.

Finep je jedním z developerů, kteří se na družstevní bydlení zaměřují. Formou družstevního bydlení, kde klient složí v hotovosti 25 procent z celkové částky a zbývající část splácí formou měsíčního nájmu, loni prodal 101 bytů.

"V dnešní době neexistuje rozdíl mezi kvalitou bytu v osobním a v družstevním vlastnictví," sdělil Právu Havlas s tím, že od roku 2011 prodal Finep už více než tisíc družstevních bytů ve čtyřech pražských lokalitách. Družstevní byty se tam už podle něj prodávají za stejné ceny jako byty do osobního vlastnictví.

Převzato z: www.novinky.cz/finance/clanek/druzstevni-bydleni-zaziva-renesanci-40270526, článek je ze dne 8. 2. 2019.

*******************************************************

Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

Je na každém z nás, jakému vlastnictví bytu dáme přednost. Třeba družstevní byt nevlastníte vy, ale družstvo, které vám ho de facto pouze pronajímá.

Toto právo je spjaté s vaším podílem v daném družstvu a vlastnictví je více omezené. Družstevní byty tak mají jak výhody, tak samozřejmě i nevýhody.

Nejdůležitějším rozdílem mezi družstevním a "osobním" vlastnictvím, a mnoho družstevníků si to plně neuvědomuje, je právě to, že v družstevním bytě jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníky. Vlastníkem celého domu je družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Za určitých podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být z družstva vyloučen, a o svůj byt tak přijít.

Např. paní Jarmila ze středních Čech se tak již několik let soudí se svým "družstvem" kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo se pokusilo ji vyloučit, protože pronajala byt, k čemuž ale měla souhlas. Naštěstí pro ní je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to napomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl, který ale rozhodně neodpovídá tržní hodnotě takového bytu.

Extrémním případem je také bankrot družstva způsobený chybami v jeho hospodaření. Důsledkem může být ztráta majetku celého družstva a jeho prodej v dražbě. Nicméně zde je nutno dodat, že i společenství vlastníků může skončit v insolvenci a sousedé si vlastně navzájem ručí za dluhy.

Co je výhodnější

Odborníci na trhu s nemovitostmi tvrdí, že družstevní byty se prodávají za cenu nižší až o jednotky či dokonce desítky procent oproti bytům v osobním vlastnictví, je možné získat ho tedy levněji. Převod družstevního bytu je ve skutečnosti jednoduší než klasický převod bytu v osobním vlastnictví. Děje se tak mezi kupujícím, prodávajícím a bytovým družstvem. Není tedy potřeba žádného zápisu v katastru nemovitostí. Nikde se nezapisuje, jen v databázi družstva. Pozor však na to, aby podíl a s ním i byt přešel skutečně do vlastnictví kupujícího.

Vždy využijte úschovu

Seriózní smlouva o převodu podílu v bytovém družstvu vždy počítá s ochranou obou stran, proto je dobré kupní cenu za převod družstevního podílu vyplácet z úschovy stejně jako u osobního vlastnictví bytu. Kupní cena by měla být vyplacena z úschovy až poté, co smlouva vstoupí v život, tedy má právní účinky.

To není okamžik podpisu, jak si lidé často mylně myslí. Účinnost nastává až oznámením družstvu. To se nejlépe prokazuje razítkem a podpisem odpovědné osoby - většinou dvou členů představenstva družstva. Ideálem je, když nejen potvrdí doručení, ale i souhlas s přechodem nájmu bytu. Všechno tedy může proběhnout i v jeden den a není nutné čekat dlouhé týdny jako na změnu v katastru nemovitostí, kde zápis trvá dle zákona minimálně 20 dní. Přesto se vyplatí úschovu nevynechávat. V případě problému může prostředky určené na kupní cenu zachránit.

Doporučujeme oběma stranám převodu si potvrzenou kupní smlouvu dobře uschovat a co nejdříve uzavřít i novou nájemní smlouvu na byt, aby bylo vše postaveno napevno.

Další výhodou je, že v případě převodu družstevního bytu se také nemusí odvést daň z nabytí nemovitých věcí, kterou jinak hradí kupující.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Proč lidé preferují spíše osobní vlastnictví bytu?

Osobní vlastnictví jako právní pojem neexistuje. Jedná se o klasické přímé vlastnictví a tento pojem se užívá právě kvůli odlišení od vlastnictví "družstevního". Jedním z důvodů preference takového osobního vlastnictví je, že hodnota bytu je vyšší oproti družstevnímu vlastnictví. To má prozaický důvod - s bytem lze naprosto volně nakládat.

Jeho vlastník může byt pronajmout třetí osobě bez jakýchkoli omezení, bez souhlasu "představených" v domě. Může byt také libovolně zastavit či jinak zatížit, třeba aby financoval hypotékou koupi dalšího bytu nebo velký úvěr pro svou obchodní společnost. To vše je pro družstevního vlastníka prakticky nedosažitelné. Záleží na stanovách daného družstva, jaké podmínky k zastavení podílu určí, případně zda ho úplně nevyloučí.

Aktuálně se tento rozdíl přímo dotýká např. takzvaných krátkodobých pronájmů, kdy vlastnící dávají pomocí moderních aplikací, jako je Airbnb, své byty k dispozici turistům a nejrůznějším cestovatelům.

Kromě toho je potřeba zmínit, že jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekonstrukce, jakékoliv podstatnější úpravy v družstevním bytě tedy podléhají souhlasu družstva. Pokud chce mít člověk netradiční moderní bydlení, v družstevním bytě má o několik překážek víc.

Zatímco podle legislativy platné do konce roku 2013 nebylo možné, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví více osob, s výjimkou manželů, nově zákon o obchodních korporacích spoluvlastnictví umožňuje. V praxi to znamená, že dvě a více osob mohou nabýt na základě kupní smlouvy, případně zdědit či dostat darem, družstevní podíl do společného vlastnictví. Všichni spoluvlastníci takového podílu, a tedy nepřímo i bytu, se pak stávají společnými členy v bytovém družstvu. Aby to ale nebylo tak jednoduché, zákon dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby ve stanovách spoluvlastnictví družstevních bytů zakázaly.

Stanovy daného družstva najdete ve sbírce listin obchodního rejstříku. Ač se tedy zdá, že je družstevní vlastnictví na ústupu, je možné, že naopak zažije comeback. Ze západu přichází móda takzvaného co-housingu, tedy situace, kdy si skupina přátel či známých společně opraví starý dům a rozdělí na byty, přičemž mají i společné místnosti nebo třeba bazén. Za tím účelem se může právě užít družstevní vlastnictví.

Převzato z: https://dostupnyadvokat.cz/blog/LN_rozdil_mezi_bytem_druzstevnim_a_v_osobnim_vlastnictvi, článek ze dne 4. 6. 2018

Odkazy, které souvisejí s danou problematikou:

https://muj-pravnik.cz/jak-funguje-bytove-druzstvo/